在荷兰买房，这些都了解了吗?
今年来荷兰房子价格节节攀升，但是同时贷款利率一降再降，让很多人都动了买房的心思。那么在荷兰究竟怎么买房呢？以下是大概的流程，但是在具体操作中，有些步骤是重叠的。
新房还是老房？
在荷兰，百年老房很常见。对于老房子，很多荷兰人选择进行维修、改造，而不是拆掉重建。很多时候，经过改造、翻新的老房价格反而比新房更贵。当然，老房的整修费用也时常高得令人咋舌。
如果自己并非房屋专家的话，最好请建筑专业人士进行鉴定。这个跟房屋价值评估还不一样，房屋价值评估是看房子的年限，维修情况和周边类似房价的最近一段时间的售卖情况估计出来的大概市场价格，但是并不对房子本身的结构，下水道等细节进行评估。如果买旧房子，最好请建筑专业人士评估如果翻修大概的费用会是多少。
如果买新房，基本就没有这方面顾虑了，需要考虑的主要是房屋建筑结构、用料，以及能耗。在荷兰除一些属于建筑文物保护（Rijksmonument）的老房子外，大部分房屋都需要评定房屋能耗的能源证（Enegielabel），能耗量自然是越低越好。
联系中介、卖家
找到感兴趣的房产后，就可以联系中介、私人卖家了。在荷兰，除了期房外，一般不会在没有看房的情况下售房。即使我们帮国内的客户买房，我们也会根据客户网上选定的几套房子进行实地看房。看房时，一般都需要跟房产中介提前预约，除了上面提到的地段、房屋质量外，邻里关系、商店和学校等配套设施，等自然也应该在考虑之中。
看房满意后，可以与中介、卖家就价格、条件进行商议了。一般一处房源在售时间越久，其讨价还价的空间就越大。在荷兰大部分2手房都是装修好的，那么房子里面固定的东西，比如厨房设施，地板等都是包含在售价里面了。家具，窗帘等卖家是要带走的，但是如果买家嫌装修麻烦也可以跟卖家商量里面的家具是否可以作价也一起卖掉。
一般敲定价格后,买卖双方就要签订购房合同了，里面规定了支付定金的截止日期和房子过户的日期。一旦签订合同，买家有3天时间可以反悔，3天之后要解除合同唯一的条件是购房贷款申请不成功，而且买家要证明自己做了很大的努力结果还是没有得到贷款。否则支付的定金，一般是房价的10%就会赔进去了。
计算购买成本时，也要考虑附加费（中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税）
购买成本
在计算购买成本时，除房屋价格外，还要将购买附加费算进来，这其中包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税。
对于中介佣金的高低，荷兰没有硬性规定，但是原则上是卖家支付卖家中介的费用，买家如果用自己的购房中介的话，自行商量买家中介的费用。买家也可以不用中介自己直接联系卖家的中介看房和讨价还价。
但是我们建议即使买家不用买家中介，但是到了签订合同的阶段一定要请专业人士帮忙看下合同，因为合同一旦签订就有法律效力，万一不能按时过户，可能会损失全部的定金。因为定金动辄好几万欧元，所以花点小钱让专业人士看下合同，对合同提出修改意见或者提醒一些重点事项，才能安心。看合同服务您可以联系：荷兰中金财税顾问 06-48660069.
房产过户税是房价的2%。
公证处费用一般为1000欧元，当然阿姆斯特丹会稍微贵些。
土地局登记费用大概为100多欧元。由公证处代为收取。
以房产价格25万欧元为例，最低的购房成本，不包含买家佣金大概为：
250．000*2%+1000欧元公证处费用+100欧元土地局费用=6100欧元。
房价与贷款
近年来，荷兰一些城市的房价年年攀升，尤其是阿姆斯特丹，其涨幅甚至把其他荷兰大城市比如海牙和鹿特丹远远甩在后面。根据荷兰统计局的数字，2015年12月的时候阿姆斯特丹2手房每平米价格还是3490欧元，到了2016年12月就涨到了4930欧元。而同期海牙的房价也只是涨到了2400欧元/平米，鹿特丹是2120欧元/平米，乌特勒支是3120欧元/平米。
根据下图中CBS的统计，在经济危机前的2006年政府一共颁发了72530个商品房的建筑许可，但是2016年只颁发了35151个建筑许可，不到10年前的一半呀，但是建筑成本并没有很大的提高，从2006年平均129000欧元/房也只是涨到了141000欧元/房。所以现在房价的上涨，尤其是阿姆斯特丹的房价，最大的因素是供给不足造成的。
在这样房价节节攀升的情况下，荷兰房贷利率在这期间一降再降，目前10年的固定贷款普遍已不到2%，降低了贷款的成本。在荷兰贷款，银行会全面考量申请者的信用度和预购房产的价值，除此之外，只有一部分银行或者贷款公司会贷款给不是荷兰护照或者永居的人，比如拿荷兰KM身份的人有些贷款公司是直接拒绝的。没有荷兰的身份，比如中国的买家必须全款买房，是拿不到荷兰这里的贷款的。
在荷兰，买房贷款金额在2013年的时候还是房子价值的105%，到了2017年是101%，但是从2018年开始就降到了100%了。也就是说以前不仅可以零首付贷款买房，还可以额外贷款来支付过户税等手续费，但是从2018年开始，前文提到的额外的购房费用，就要全部自己现款出了，对于不习惯存款的荷兰人来说，这个将会是个很大的障碍。
一方面，银行会要求身份证件、过去3个月的收入报酬结算、过去1-3年的纳税申报以及征税通知书。如果是自由职业者、个体户或者企业主，除了税务文件外则需要净收入证明。此外，银行都会对申请者的信用纪录做调查，有的还要求申请者购买意外人身保险（overlijdensrisicoverzekering）以及其他贷款的文件。
另一方面，银行会要求房产的建筑图、建筑许可、建筑说明、面积计算、地产登记册摘落、照片、保险证明等文件，不过这些到时候都可以请卖家提供的。
公证过户
在解决资金问题后，就到了起草买卖合同、进行公证这一步了。但现在在荷兰买房一旦看中房子，很快会签订买卖合同，不会完全等到资金问题解决后，也就是说，一般是边看房子，边开始准备贷款，两个同时进行。然后在签订房子的购房合同时预留出相应的时间来得到贷款银行的批准。
合同签订后，需要找公证处，买卖者信息、房屋信息以及可能的银行贷款信息会在那里汇总，公证人会检查是否存在一房多卖等情况，安排买卖合同、银行贷款申请的签署，办理房产过户。如前面所提到，公证人会收取大概1000多欧元的费用。
购房移民靠谱么？
在荷兰买房，可以得到购置土地和房屋的永久所有权，而且购买者不需要拥有当地居留身份的，因此中国居民也可以在荷兰买房。同时，购房与获得居留权不挂钩，也就是说有了房，可不一定能住。所以中国居民可以在荷兰买房，但是买了不能在这里常住，不能实现移民，只能是过来度假时住下或者出租。
中国买家
很多中国买家想投资荷兰的房产作为资产保值的手段或者留着等孩子到荷兰留学的时候居住。路途遥远对荷兰房产市场不熟悉怎么办？没有问题，您可以联系中金财税顾问 info@cfsholland.nl 来帮您远程操作，全程不需要您到荷兰来，您可以授权中金财税顾问为您联系卖家看房，确定价格，和之后的房产过户手续。您唯一需要做的就是在购房人本人名下的账户上有足够的欧元可以直接转到公证处的第三方账户上。因为公证处要核对购房人的名字和实际转帐人的名字是否一致。